Das Heizungsgesetz 2026 ist da: Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geworden. Bundestag und Bundesrat haben die Reform am 10. Juli 2026 verabschiedet, die neuen Regeln zum Heizungstausch gelten seit dem 29. Juli 2026. Die wichtigste Nachricht für Eigentümer: Neue Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt – sie müssen aber ab 2029 schrittweise einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen, die sogenannte Bio-Treppe. Wir erklären, was jetzt gilt, rechnen die Bio-Treppe an einem Beispiel durch und zeigen, was sich für Mieter ändert.
Das neue Heizungsgesetz (Gebäudemodernisierungsgesetz) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; die Regeln zum Heizungstausch gelten seit 29. Juli 2026, weitere Teile ab 2027, 2028 und 2030. Wer eine Heizung ersetzt, kann zwischen zehn Optionen wählen – von der Wärmepumpe bis zur Gas- oder Ölheizung. Für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, gilt die Bio-Treppe: mindestens 10 % biogene Brennstoffe oder Wasserstoff ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Mieter und Vermieter teilen sich bestimmte Mehrkosten solcher Heizungen hälftig. Die bisherige Beratungspflicht beim Einbau von Öl- und Gasheizungen ist gestrichen.
Was ist das neue Heizungsgesetz 2026?
Offiziell heißt es „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich“. Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) verkündet. Das bisherige GEG bekommt einen neuen Namen: „Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG“.
Laut Bundestag soll mit der Novelle „der Weiterbetrieb und Neueinbau von Öl- und Gasheizungen langfristig möglich bleiben“. Gleichzeitig müssen Brennstoffe für Heizungen ab 2045 komplett klimaneutral sein. Damit ist das Gesetz eine Abkehr von der Linie des Gebäudeenergiegesetzes in der Fassung der Vorgängerregierung.
Die Regeln treten gestaffelt in Kraft. Nach Artikel 9 des Gesetzes gilt der Großteil ab dem Tag nach der Verkündung, also seit dem 29. Juli 2026. Laut GModG-Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung betrifft das die Artikel 1, 5, 6 und 8 – also die neuen Regeln zum Heizungstausch, die Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter und die Änderungen im BGB. Weitere Teile folgen:
- 1. Januar 2027: erste Regeln zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (Artikel 2) und Änderungen beim Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (Artikel 7)
- 1. Januar 2028: Nullemissionsgebäude als Standard für behördliche Neubauten (Artikel 3)
- 1. Januar 2030: Nullemissionsgebäude als Standard für alle anderen Neubauten (Artikel 4)
Dieser Beitrag fasst die Gesetzeslage verständlich zusammen und ersetzt keine Energie- oder Rechtsberatung. Mehrere Regeln gelten erst ab 2027 bis 2030, und das in § 42a angekündigte Quotengesetz liegt noch nicht vor. Stand: Oktober 2026.
Welche Heizung darf ich jetzt noch einbauen?
Wird in einem bestehenden Gebäude eine Heizung ersetzt, nennt der neue § 42 GModG ausdrücklich zehn Optionen, die auch kombiniert werden können:
- Heizung mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas
- elektrisch angetriebene Wärmepumpe
- solarthermische Anlage
- Heizung mit Biomasse oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff
- Wärmepumpen-Hybridheizung (Wärmepumpe plus Gas-, Öl-, Flüssiggas- oder Biomassefeuerung)
- Solarthermie-Hybridheizung
- hocheffiziente KWK-Anlage
- Stromdirektheizung
- Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz
- eine andere innovative Heizungslösung
Für einige Optionen gelten Zusatzpflichten. Für Gas- und Ölheizungen ist das die Bio-Treppe (nächster Abschnitt). Eine Stromdirektheizung – etwa eine Infrarotheizung als Hauptheizung – darf nach § 46 in ein bestehendes Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn der bauliche Wärmeschutz die gesetzlichen Anforderungen um mindestens 30 Prozent unterschreitet. Das gilt nicht in Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, und nicht beim Austausch einer bestehenden Einzelraum-Stromdirektheizung.
Die Wärmepumpe bleibt eine der Optionen ohne Bio-Treppe. Was sie in Anschaffung und Betrieb kostet, lesen Sie in unseren Ratgebern Was kostet eine Wärmepumpe? und Wärmepumpe: Stromverbrauch und Kosten.
Was bedeutet die Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen?
Kern des neuen Gesetzes ist § 43 GModG. Wird eine Heizung mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein wachsender Anteil der erzeugten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff stammt:
- ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
- ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
- ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
- ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent
Was das konkret bedeutet, zeigt ein Rechenbeispiel. Angenommen, eine neue Gasheizung stellt in einem Einfamilienhaus 20.000 Kilowattstunden Wärme im Jahr bereit:
| Ab | Mindestanteil (§ 43 GModG) | Rechenweg | Davon klimafreundlich erzeugt |
|---|---|---|---|
| 1. Januar 2029 | 10 % | 20.000 kWh × 0,10 | 2.000 kWh |
| 1. Januar 2030 | 15 % | 20.000 kWh × 0,15 | 3.000 kWh |
| 1. Januar 2035 | 30 % | 20.000 kWh × 0,30 | 6.000 kWh |
| 1. Januar 2040 | 60 % | 20.000 kWh × 0,60 | 12.000 kWh |
Den Nachweis liefert in der Regel der Brennstofflieferant: Wer ein Gebäude zur Erfüllung der Pflichten mit Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff beliefert, muss dem Kunden mit der Abrechnung bestätigen, dass die Anforderungen erfüllt sind. Ist der Eigentümer nicht Betreiber der Heizung, trifft die Pflicht den Betreiber.
Es gibt mehrere Alternativen zum Bio-Brennstoff:
- Solarthermie: Von 2029 bis Ende 2034 gilt die Pflicht als erfüllt, wenn bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen mindestens 0,04 Quadratmeter Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche installiert sind (mehr als zwei Wohnungen: 0,03 m²). Bei 150 m² Nutzfläche sind das 150 × 0,04 = 6 m².
- Lüftung mit Wärmerückgewinnung: anrechenbar von 2029 bis Ende 2034, wenn der Wärmerückgewinnungsgrad mindestens 73 Prozent erreicht und die Anlage das ganze Gebäude versorgt.
- Wärmepumpen-Hybridheizung: gilt als erfüllt, wenn die Leistung der Wärmepumpe beim Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 Prozent (bei bivalent alternativem Betrieb 40 Prozent) der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht.
- Biomasse-Hybridheizung: Bei Kombination mit einer Holz- oder Pelletheizung nach § 45 wird die Pflicht durch die feste Biomasse erfüllt.
Für den Notfall gibt es eine Schonfrist: Wird eine Gas- oder Ölheizung wegen eines irreparablen Ausfalls im Jahr 2028 eingebaut, greift die Pflicht erst nach zwölf Monaten ab Einbau.
Die Bio-Treppe ist auf den ersten Blick eine Prozentrechnung, wirtschaftlich aber eine Wette auf künftige Preise für Biomethan und Bioöl. Wer heute eine Gasheizung einbaut, muss bis 2040 mindestens 60 Prozent seiner Wärme klimafreundlich erzeugen – bei einer Laufzeit von üblicherweise mehreren Jahrzehnten fällt das voll in die Nutzungsdauer. Die Hybrid-Lösung ist dagegen klar geregelt: Erreicht die Wärmepumpe beim Teillastpunkt A mindestens 30 Prozent der Spitzenlastleistung, gilt die Pflicht als erfüllt. Lassen Sie sich diesen Wert vom Installateur schriftlich bestätigen.
Was ändert sich für Mieter?
Damit die Bio-Treppe nicht allein bei den Mietern landet, wurde das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz erweitert. Bei Wohnraummietverhältnissen tragen Vermieter und Mieter nach dem neuen § 5a jeweils hälftig:
- die Gas-Netzentgelte ab dem 1. Januar 2028,
- die CO₂-Kosten ab dem 1. Januar 2028 (abweichend von der bisherigen Aufteilung nach § 5 Absatz 2),
- ab dem 1. Januar 2029 die Kosten der verpflichtend zu nutzenden Bio-Brennstoffe – bezogen auf einen Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent.
Das gilt für Gas- und Ölheizungen, die nach § 43 GModG neu eingebaut werden. Brennstofflieferanten müssen den Preisbestandteil für den Bio-Anteil künftig gesondert ausweisen; einen sachlich nicht gerechtfertigten Aufschlag darf das Bundeskartellamt prüfen. Für kleine Vermieter gibt es eine eng gefasste Härtefallregel (§ 5d). Sie setzt unter anderem voraus, dass der Vermieter nicht mehr als sechs Wohnungen vermietet, die vereinbarte Miete weniger als 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (in angespannten Wohnungsmärkten weniger als 70 Prozent), das Gebäude der Effizienzklasse G oder H zugeordnet ist und die Kostenbeteiligung eine persönliche Härte bedeuten würde.
Neu ist außerdem § 559f BGB: Baut der Vermieter eine Wärmepumpe ein, kann er die Modernisierungsmieterhöhung nur in voller Höhe verlangen, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Ohne Nachweis darf er nur die Hälfte der Kosten zugrunde legen. Der Nachweis entfällt unter anderem bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden oder mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur beheizt werden können. Wie Sie Ihre Abrechnung kontrollieren, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.
Was gilt für bestehende Heizungen?
Für Eigentümer, die ihre funktionierende Heizung behalten, bringt die Reform vor allem Entlastung. Laut GModG-Infoportal wurden die bisherigen §§ 71 sowie 71b bis 72 gestrichen. Das betrifft unter anderem die Anforderungen an Heizungsanlagen, die Beratungspflicht beim Einbau von Öl- und Gasheizungen und das Betriebsverbot für Heizkessel und Ölheizungen.
Die Bio-Treppe betrifft nur Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Langfristig wirkt aber eine weitere Regel auf alle Gas- und Ölkunden: Nach § 42a soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz vorlegen, das eine Grüngas- bzw. Grünheizölquote einführt. Es soll die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die Brennstoffe für die Wärmeversorgung von Gebäuden ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen.
Bestehen bleiben die Betreiberpflichten, etwa die Betriebsprüfung von Wärmepumpen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen nach § 60a und die Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen nach § 60b.
Was sollten Hausbesitzer jetzt tun?
Ob sich ein Heizungstausch lohnt, hängt vom Gebäude ab. Diese Checkliste hilft bei der Entscheidung:
- Restlaufzeit prüfen: Eine funktionierende Heizung muss wegen des neuen Gesetzes nicht ersetzt werden.
- Bio-Treppe einpreisen: Wer jetzt eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, sollte beim Lieferanten nach den künftigen Preisen für Biomethan oder Bioöl fragen und mit den Anteilen aus der Tabelle oben rechnen.
- Hybrid als Mittelweg: Eine Wärmepumpen-Hybridheizung mit ausreichend großer Wärmepumpe erfüllt die Bio-Treppe ohne Bio-Brennstoff.
- Vermieter: Kostenteilung nach § 5a CO2KostAufG und den Nachweis der Jahresarbeitszahl nach § 559f BGB vor der Investition einplanen.
- Förderung vor Auftrag klären: Förderanträge müssen in der Regel vor Vertragsschluss gestellt werden – prüfen Sie die aktuellen Bedingungen bei KfW und BAFA.
Meine EinschätzungDie gängige Annahme lautet: Mit dem neuen Heizungsgesetz ist die Wärmepumpenpflicht vom Tisch und man kann bedenkenlos wieder eine Gasheizung einbauen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass die Pflicht nur verschoben ist – vom Einbau auf den Brennstoff. Ab 2029 muss Jahr für Jahr ein steigender Bio-Anteil nachgewiesen und bezahlt werden, und ab 2045 sollen alle Heizbrennstoffe klimaneutral sein. Für Eigentümer bedeutet das mehr Wahlfreiheit, aber auch mehr Rechenarbeit: Wer heute neu baut oder tauscht, sollte die Betriebskosten über 15 bis 20 Jahre vergleichen und nicht nur den Anschaffungspreis.
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das GEG; die Regeln zum Heizungstausch gelten seit 29. Juli 2026.
- Zehn Heizungsoptionen sind erlaubt, darunter weiterhin Gas- und Ölheizungen.
- Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen: 10 % (2029), 15 % (2030), 30 % (2035), 60 % (2040).
- Mieter und Vermieter teilen Netzentgelte und CO₂-Kosten solcher Heizungen ab 2028 sowie Bio-Brennstoffkosten ab 2029 hälftig.
- Beratungspflicht und Betriebsverbot für alte Heizkessel sind gestrichen; ab 2045 sollen alle Heizbrennstoffe klimaneutral sein.
Häufige Fragen zum Heizungsgesetz 2026
Ist das Heizungsgesetz 2026 schon in Kraft?
Ja. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die Regeln zum Heizungstausch gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Teile treten am 1. Januar 2027, 2028 und 2030 in Kraft.
Darf ich 2026 noch eine Gasheizung einbauen?
Ja. Gas- und Ölheizungen gehören zu den zehn zulässigen Optionen. Wird die Anlage nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, muss ab 2029 aber ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff stammen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Muss ich meine alte Heizung austauschen?
Nein, nicht wegen des neuen Gesetzes. Laut GModG-Infoportal wurden die bisherigen §§ 71 sowie 71b bis 72 gestrichen, darunter das Betriebsverbot für Heizkessel und Ölheizungen. Die Bio-Treppe gilt nur für Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden.
Wer zahlt den teuren Bio-Brennstoff in Mietwohnungen?
Bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen teilen sich Vermieter und Mieter ab 2029 die Kosten des verpflichtenden Bio-Brennstoffs hälftig, bezogen auf einen Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent. Netzentgelte und CO₂-Kosten werden schon ab 2028 hälftig geteilt. Für kleine Vermieter gibt es eine eng gefasste Härtefallregel.
Erfüllt eine Hybridheizung die Bio-Treppe?
Ja, wenn die Wärmepumpe groß genug ist: Ihre Leistung muss beim Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 Prozent der Leistung des Spitzenlasterzeugers betragen, bei bivalent alternativem Betrieb mindestens 40 Prozent.
Quellen und weiterführende Literatur
Die Zahlen, Fristen und Rechtsangaben in diesem Beitrag stützen sich auf die folgenden Quellen (abgerufen im Oktober 2026).
- Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 – Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes · recht.bund.de · u. a.: „ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab dem 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent“
- GModG-Infoportal (BBSR): Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz · gmodg.bund.de · u. a.: „Die ersten Regelungen sind am 29. Juli 2026 in Kraft getreten.“
- Deutscher Bundestag: Bundestag beschließt Heizungsgesetz-Novelle · bundestag.de · u. a.: „Der Bundestag hat am Freitag, 10. Juli 2026, die Novelle des Heizungsgesetzes beschlossen“
